开年以来，物业行业继续延续去年以来的收并购热潮，截至目前已发生5宗并购案，涉及金额近30亿元。

物业收并购正在分化

开年以来，物业行业的收并购继续维持2021年的高频率。

据中指研究院统计，2021年物业管理行业已披露相关信息的并购交易达77宗，涉及并购方36家物业企业；交易总金额约362.5亿元，相比2020全年交易总额大幅增长约243%。从并购规模来看，并购面积TOP10企业平均并购规模为8667万平方米，碧桂园服务、恒大物业、合景悠活、万物云2021年并购面积超过1亿平方米。

而本月，物业并购再掀小高潮，尤其是华润万象生活，已发起了两起并购案，涉及总金额达33.2亿元。

“通过收并购，实际都是在做厚基础物业的规模。但物业企业不能够一直都去通过收并购来驱动增长，因为没有一个行业的增长是完全依赖于收并购的。但收并购作为一种扩张手段，在企业发展的前期中期后期都会存在，只每一个阶段的目的是不一样的。”

对于物业行业不断增长的并购潮，叶明杰表示，“目前阶段的收并购就是把基础规模做大。但是下一个阶段，可能是通过收并购来提升物业企业的能力，比如在生活服务上面的能力。”在叶明杰看来，“物业行业正处在上升通道，这两年大家都在走规模化发展。长远来看，高质量发展才是长久之计，企业需要寻找差异化发展优势。”

从反哺地产到自我造血

谈到房企和物企的关系，叶明杰认为，“在以前房地产增量市场为主的时候，物业公司的定位是做房地产销售的一个辅助，必须严重依赖于地产发展。但现在不一样了，除了住宅和部分商业与地产有关外，高校、医院、产业园、城市服务等综合类业态跟地产都是不相关的，这是物业发展的必然趋势。”

“纵向扎根不深就没办法把几个业态连接起来，就形不成精益化管理，以及可持续的发展。”叶明杰以世茂服务为例解释道，之所以近年来规模和营收的高速扩展，主要抓手是第三方外拓项目。这完全有别于母公司规模巨大的碧桂园服务、恒大物业等头部物企。

“物业企业正在扮演更多的城市角色，比如要和社区健康、养老、家政、餐饮等精细化的领域，形成深度的参与合作。”

在叶明杰看来，物业企业通过在外拓本身和外拓业务的质量上全面升维，是获取该业务领域优势的基础。万物云、碧桂园服务等头部物企无不是在多种细项业务上做到“龙头”位置。

增值服务处于赛马阶段

中信证券预计，未来3-5年物业行业24080亿元规模中，增值服务贡献将达4224亿元，是打开增量的关键。

据中指研究院统计，2021年上半年，44家港股上市物业企业增值服务收入合计达358亿元，同比增速达79.9%，高出营收增速22.5个百分点；增值服务收入占营收比重提升5.3个百分点至43.1%，业绩贡献度进一步提高。

“物业行业的增值服务现在还处于赛马阶段。”

叶明杰将增值业务分为四类：第一类是强资源型业务，涉及小区空间场地，出租车场管理。这类业务和基础物业绑定最深，也是当前物业收入的主要来源；第二类是弱资源型业务，比如说车位资产经营管理、车位资产经营管理；第三类是销售型业务，比如家装业务；最后一类是外延式业务，比如养老、社区托育、健身，这类业务往往能覆盖小区周围两公里范围。